Wann Verkäufer für falsche Angaben im Exposé haften können

Ein ansprechendes Exposé soll Interessenten überzeugen doch Angaben wie Wohnfläche,
Baujahr, Sanierungen, Grundstücksgröße, Energieverbrauch oder der Zustand von
Keller und Dach sind nicht nur Marketing.

Denn falsche oder irreführende Angaben können nach dem Verkauf rechtliche Folgen haben.
Die entscheidende Frage lautet deshalb:

Wann haftet ein Verkäufer für Angaben, die in einem Exposé gemacht wurden

Das Exposé ist nicht automatisch „nur Werbung“

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Käufer grundsätzlich Eigenschaften erwarten
dürfen, die in öffentlichen Äußerungen des Verkäufers genannt werden. Dazu können auch
Angaben in einem Immobilien- oder Maklaexposé gehören. (Anwalt24)

Das bedeutet beispielsweise:

Wird ein Keller im Exposé ausdrücklich als „trocken“ beschrieben und stellt sich nach dem
Kauf heraus, dass er tatsächlich erheblich feucht ist, kann dies einen Sachmangel darstellen.
Dabei kann es sogar unerheblich sein, ob die entsprechende Angabe später im notariellen
Kaufvertrag wiederholt wurde. (Anwalt24

Wann kann der Verkäufer haften?

Besonders relevant wird die Haftung, wenn eine Exposé-Angabe eine konkrete Eigenschaft
der Immobilie betrifft und diese objektiv nicht vorhanden ist.
Typische Beispiele sind:

• „Wohnfläche ca. 180 , obwohl d ie tatsächliche Fläche erheblich geringer ist
  „Keller trocken“, obwohl Feuchtigkeit oder Wasserschäden vorhanden sind
• „Dach 2020 komplett erneuert“, obwohl lediglich einzelne Reparaturen durchgeführt
  wurden
• „Neue Heizungsanlage“, obwohl wesentliche Teile der alten Anlage weiterverwendet
  wurden
  „Dachgeschoss als Wohnraum ausgebaut“, obwohl hierfür möglicherweise
  erforderliche Voraussetzungen fehlen
  „Grundstück 600 1112″ , obwohl die tatsächliche Grundstücksgröße deutlich abweicht
  Alleldings bedeutet eine Abweichung nicht automatisch, dass der Verkäufer immer haftet.
  Entscheidend sind unter anderem die konkrete Formulierung, die Umstände des Einzelfalls,
  die Bedeutung der Angabe und die Frage, was der Käufer vernünftigerweise erwarten durfte

Besonders wichtig: Arglistiges Verschweigen

Besonders problematisch wird es für Verkäufer, wenn ihnen ein Mangel bekannt ist und sie
ihn bewusst verschweigen.

Ein allgemeiner Ilaftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag schützt den Verkäufer dann
nicht ohne Weiteres.
Der BGH hat dies beispielsweise bei einem feuchten Keller bestätigt: Die Verkäufer wussten
von der Feuchtigkeit, hatten den Keller jedoch frisch gestrichen und den Käufer nicht darüber
informiert. Der vereinbarte Haftungsausschluss konnte ihnen in diesem F all nicht helfen.
(Haufe.de News und Fachwissen

Aber: Nicht jede ungenaue Angabe führt automatisch zur Haftung

Hier liegt ein wichtiger Unterschied.
Eine im Exposé genannte Eigenschaft wird nicht automatisch zu einer vertraglich
garantierten Beschaffenheit.

Der BGH stellt an eine echte Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich höhere
Anforderungen. Bei Angaben wie beispielsweise Wohnflächen können außerdem
Belechnungsmethoden und zulässige Bewertungsspielräume eine Rolle spielen. (Juris)

Ein Beispiel:
Im Exposé steht „ca. 200 m2 Wohnfläche“.
Allein daraus folgt nicht zwangsläufig, dass der Verkäufer für jede Abweichung haftet.
Gerade bei Wohnflächen können sich je nach Berechnungsmethode Unterschiede ergeben.
Der BGH hat deshalb bereits Fälle entschieden, in denen eine angegebene Wohnfläche nicht
automatisch zu einem Anspruch des Käufers führte. (Open Legal Data)

Was sollten Verkäufer deshalb beachten?

Die wichtigste Regel lautet:
Nur Angaben veröffentlichen, die nach bestem Wissen und Gewissen überprüft wurden.

Besonders bei folgenden Punkten ist Vorsicht geboten:

Wohnfläche:
Nicht einfach alte Unterlagen Oder frühere Exposés übernehmen. Wenn die
Berechnungsgrundlage unklar ist, sollte dies entsprechend berücksichtigt werden.

Baujahr:
Das tatsächliche Baujahr sollte anhand geeigneter Unterlagen übemrüft werden.

Sanierungen:
„Komplett saniert“ ist etwas anderes als „teilweise modernisiert“. Aussagen sollten den
tatsächlichen Umfang der Arbeiten widerspiegeln.

Dach und Heizung:
Konkrete Jahreszahlen und Aussagen über den Zustand sollten möglichst belegbar sein.

Genehmigungen:
Bei ausgebauten Dachgeschossen, Anbauten, Wintergärten oder ähnlichen Veränderungen
sollte geklärt werden, ob entsprechende Genehmigungen vorliegen.

Feuchtigkeit und Schäden:
Bekannte Mängel dürfen nicht einfach verschwiegen werden.

Auch ein Makler sollte Exposé-Angaben nicht ungeprüft als Tatsachen darstellen.
Denn der BGH macht bei öffentlichen Angaben grundsätzlich keinen entscheidenden
Unterschied danach, ob das Exposé vom Verkäufer selbst oder von dessen Makler erstellt
wurde. (Anwalt24)

Für Eigentümer bedeutet das:
Wer seinem Makler Informationen zur Immobilie gibt, sollte diese möglichst vollständig
und wahrheitsgemäß mitteilen.
Für Makler bedeutet es wiederum, Angaben sorgfältig zu hinterfragen und bei nicht eindeutig
belegbaren Informationen entsprechend vorsichtig zu formulieren.

Da die steuerlichen Voraussetzungen vom jeweiligen Einzelfall abhängen, sollte hierzu
immer steuerlicher Rat eingeholt werden.

Mein Tipp für Verkäufer

Ein gutes Exposé muss nicht möglichst viel versprechen.
Es sollte vor allem richtig, nachvollziehbar und transparent sein.

Besser ist beispielsweise:
„Nach Angaben des Eigentümers wurde das Dach im Jahr 2019 saniert.“
als eine Aussage, die eine tatsächlich nicht belegbare Tatsache als sicher darstellt.
Auch Formulierungen wie „nach Angaben des Eigentümers“ können sinnvoll sein — sie
ersetzen allerdings keine notwendige Aufklärung über bekannte Mängel und Sind kein
pauschaler Haftungsausschluss

Unser Fazit:

Ein Exposé ist mehr als eine hübsche Verkaufsbroschüre.
Falsche oder irreführende Angaben können für Verkäufer durchaus rechtliche
Konsequenzen haben.

Gleichzeitig fühlt nicht jede Abweichung zwischen Exposé und tatsächlicher Immobilie
automatisch zu einer Haftung.
Entscheidend sind unter anderem die konkrete Angabe, ihre Bedeutung fiir den Kauf, die
Kenntnis des Verkäufers, die Umstände des Einzelfalls und die Regelungen des notariellen
Kaufvertrags.

Deshalb gilt:
Vor dem Verkauf sollten Eigentümer die Angaben für das Exposé sorgfältig prüfen
und bekannte Mängel niemals bewusst verschweigen.

Sie haben eine Immobilie geerbt oder wollen eine Immobilie verkaufen und wissen noch nicht, welcher Weg für Sie der
richtige ist?

Astromann Immobilien unterstützt Sie bei der Marktpreiseinschätzung und der Bewertung
Ihrer Immobilie und zeigt Ihnen auf, welche Möglichkeiten Sie mit Ihrer Immobilie haben.

Gerne besprechen wir Ihre Situation persönlich.

Denn ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt nicht mit dem Inserat – sondern mit der richtigen Strategie.

Weitere Informationen: www.astroimmo.de

Hinweis zum Datenschutz: Wenn Sie mit uns Kontakt aufnehmen, behandeln wir Ihre
personenbezogenen Daten selbstverständlich vertraulich und gemäß den geltenden
Datenschutzbestimmungen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information
und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung

---

Foto: Visualisierung mit KI erstellt – dient der Veranschaulichung.