Bewertungsmethoden verständlich erklärt

Astromann Immobilien informiert

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stellt sich früher oder später die entscheidende Frage: Welcher Angebotspreis ist der richtige? Viele Eigentümer orientieren sich an Online-Angeboten oder Schätzungen aus dem Bekanntenkreis. Der optimale Angebotspreis sollte jedoch auf einer fundierten Immobilienbewertung basieren. Ein realistischer Preis sorgt für einen erfolgreichen Verkauf und verhindert unnötig lange Vermarktungszeiten.

Warum der Angebotspreis so wichtig ist:

Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und führt häufig zu längeren Vermarktungszeiten. Ein zu niedriger Preis kann dagegen dazu führen, dass Vermögen verschenkt wird. Ziel ist ein marktgerechter Preis.

Welche Faktoren den Wert beeinflussen:

Wichtige Einflussfaktoren sind Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Modernisierungszustand, Ausstattung, Energieeffizienz und die aktuelle Nachfrage.

• Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Immobilien.
• Sachwertverfahren: Berechnung von Grundstücks- und Gebäudewert.
• Ertragswertverfahren: Bewertung anhand der erzielbaren Mieteinnahmen.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet.

Verglichen werden beispielsweise:

• Lage und Wohnumfeld
• Grundstücks- und Wohnfläche
• Baujahr und Gebäudeart
• Zustand und Modernisierungsgrad
• Ausstattung
• Anzahl der Zimmer
• Stellplätze, Garage, Balkon oder Garten
• energetischer Zustand

Das Verfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Baugrundstücke, wenn genügend vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen.

Wichtig ist, dass nicht nur aktuelle Angebotspreise aus Immobilienportalen betrachtet werden. Angebotspreise zeigen lediglich, welchen Preis ein Eigentümer erzielen möchte. Aussagekräftiger sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Immobilien.

Beispiel:
Wurden ähnliche Eigentumswohnungen in vergleichbarer Lage für durchschnittlich 3.200 Euro pro Quadratmeter verkauft, kann dieser Wert als Ausgangspunkt dienen. Unterschiede bei Zustand, Etage, Balkon, Stellplatz oder Modernisierung werden anschließend durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird ermittelt, welchen Wert das Grundstück und die vorhandenen Gebäude besitzen.

Die Berechnung erfolgt vereinfacht in mehreren Schritten:

1. Ermittlung des Grundstückswertes
2. Berechnung der theoretischen Herstellungskosten des Gebäudes
3. Abzug der Alterswertminderung
4. Berücksichtigung von Modernisierungen und besonderen Bauteilen
5. Anpassung an die aktuelle Marktlage

Der Grundstückswert ergibt sich in der Regel aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.

Beim Gebäude wird betrachtet, was ein vergleichbares Gebäude heute kosten würde. Da ein älteres Haus nicht mehr den Wert eines Neubaus hat, wird eine Alterswertminderung vorgenommen. Modernisierungen können den Gebäudewert wiederum erhöhen.

Das Sachwertverfahren wird häufig bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder besonderen Immobilien eingesetzt, bei denen die Mieteinnahmen nicht im Vordergrund stehen.

Beispiel:
Ein Grundstück wird mit 180.000 Euro bewertet. Der altersbereinigte Gebäudewert beträgt 320.000 Euro. Daraus ergibt sich zunächst ein vorläufiger Sachwert von 500.000 Euro. Dieser Wert wird anschließend mit einem regionalen Marktanpassungsfaktor an die tatsächlich erzielbaren Verkaufspreise angepasst.

Der berechnete Sachwert ist daher nicht automatisch der spätere Verkaufspreis.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie im Mittelpunkt. Entscheidend ist, welche Erträge beziehungsweise Mieteinnahmen dauerhaft erzielt werden können.

Das Verfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien eingesetzt, zum Beispiel bei:

• Mehrfamilienhäusern
• vermieteten Eigentumswohnungen
• Wohn- und Geschäftshäusern
• Gewerbeimmobilien
• klassischen Kapitalanlagen

Zunächst werden die jährlichen Mieteinnahmen ermittelt. Davon werden nicht auf den Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu können Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Mietausfallkosten gehören.

Anschließend werden unter anderem berücksichtigt:

• nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete
• laufende Bewirtschaftungskosten
• Bodenwert
• Restnutzungsdauer des Gebäudes
• Liegenschaftszinssatz
• mögliche Mietsteigerungen oder Mietrisiken

Beispiel:
Eine Immobilie erzielt jährlich 36.000 Euro Nettokaltmiete. Nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten verbleibt ein jährlicher Reinertrag. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer kapitalisiert. Daraus ergibt sich der Ertragswert der Immobilie.

Eine hohe Miete führt nicht automatisch zu einem hohen Ertragswert. Auch Zustand, Leerstandsrisiko, notwendige Investitionen und die langfristige Vermietbarkeit spielen eine wichtige Rolle.

Welche Methode ist die richtige?

Die passende Bewertungsmethode hängt von der Immobilienart und ihrer Nutzung ab.

• Selbst genutzte Einfamilienhäuser werden häufig über das Sachwert- und Vergleichswertverfahren bewertet.
• Eigentumswohnungen werden meist mithilfe des Vergleichswertverfahrens eingeordnet.
• Vermietete Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen werden überwiegend nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

In der Praxis ist es sinnvoll, mehrere Verfahren miteinander zu vergleichen. So lässt sich besser einschätzen, ob das rechnerische Ergebnis auch mit der aktuellen Nachfrage und den tatsächlich erzielbaren Marktpreisen übereinstimmt.

Warum eine professionelle Wertermittlung sinnvoll ist

Eine professionelle Bewertung berücksichtigt regionale Marktkenntnisse und aktuelle Entwicklungen. Dadurch kann ein realistischer Angebotspreis festgelegt werden.

Unser Fazit:

Der perfekte Angebotspreis entsteht durch eine fundierte Wertermittlung und Marktkenntnis. Astromann Immobilien begleitet Sie kompetent von der Bewertung bis zum erfolgreichen Verkauf.

Weitere Informationen: www.astroimmo.de

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Foto: Visualisierung mit KI erstellt – dient der Veranschaulichung.